這是「正義的鐵拳怒吼」第六篇文章。
在第五篇文章有講到…會貪污的管理委員會，是造成社區混亂的萬惡之首。
接著我們來談…同流合污的社區總幹事，是造成社區混亂的不定時炸彈。
不住在公寓大廈社區的人永遠不能理解社區總幹事能擁有多大的行政權力、能撈多少油水；事實上，就算住在公寓大廈社區的住戶大多數也不能理解！其原因是對公寓大廈管理條例一知半解，把自己在法律上擁有的權力，被一點一滴賣掉了!
公寓大廈社區的定義是：「數棟建築物有明確地理界線的集合體，供一大群特定人士在此居住生活。」為了維持公寓大廈社區的正常運作，需要大量的公共基礎設施，如水電、消防、電梯、機電、清潔、保全等等。在公寓大廈管理條例中有明文規定，所有公共基礎設施都由管理責任人(社區管理委員會)來負責管理維護，但是管理委員會不可能有足夠的專業能力和時間親力親為，因此需要委託僱用管理服務人(社區總幹事、管理維護公司)來執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作。
公共基礎設施需要專業廠商來負責維修保養，而社區總幹事就代表社區管理委員會，負責監督廠商和居中協調。基於前述，社區總幹事就成管理社區的靈魂人物！
社區總幹事負責收取或催繳管理費、停車費等社區經常性收入，這表示社區總幹事手握大量現金流。若是管理委員會的主任委員、監察委員、財務委員想挪用公款，一定會指定特定社區總幹事、特定管理維護公司長期担任管理服務人，這種的社區總幹事或管理維護公司有相同的特徵：不受區分所有權人會議的監督，幾乎是吃錢的保證，而且萬一發生管理負責人和管理服務人同流合污，捲款潛逃根本無處追討，可以說百害而無一益。
在公共基礎設施的管理維護上，社區總幹事負責監督廠商和居中協調，廠商也習慣直接找社區總幹事接洽，意思就是，社區總幹事可以決定把生意給誰做。心懷不軌的社區總幹事可以指定廠商承包社區工作，暗中索取回扣；或和主任委員、監察委員、財務委員、其他管理委員串通，不公開招標，指定由特定管理委員或親朋好友來承包社區工作，提高承包工作合約總價(反正不受財務監督和不開發票收據)，殊不知油水就藏在其中，等於由社區多支付這筆回扣。
社區住戶或不動產經紀人(永慶房屋、信義房屋等等)仲价買賣房屋時，心懷不軌的社區總幹事私下索取回扣或紅包也幾乎是常態。房屋自售，若有買家要看房子，屋主不可能自己天天帶人看，當然就是把房屋鑰匙交給總幹事代勞帶人看屋，事成之後仲价費或紅包自然不會少；而房屋仲价為求生存，拉攏社區總幹事搶生意是理所當然，委託社區總幹事出租房屋，甚至找尋房客入住更是常見，事成後酬庸紅包一樣不少。
別以為心懷不軌的社區總幹事私下索取回扣或紅包不會傷害社區，這種事情很容易發生糾紛，例如：一屋兩賣、一屋兩租，等到買家或承租方到管理委員會來興師問罪才會揭發；或把房屋偷租出去，租金落入自己腰包，卻告訴屋主沒人承租，直到屋主有天想清理房屋，來社區發現自己的空屋竟有人住才穿梆。
這就是為什麼要嚴禁社區總幹事索取回扣或紅包；若是管理委員會的主任委員、監察委員、監察委員、其他管理委員和社區總幹事聯手一起染指社區會闖多大禍？吃多少錢？請各位想一想…
留言列表
正義小律師之公寓大廈法規問與答 (5)