宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區 [監督管理委員會公共事務聯盟] 的部落格

無知被騙被欺負不是錯，但是無知卻又不請教正義小律師，被騙被欺負就是活該。

宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區是近15年屋齡的「老」公寓大廈，建築物本體的的漏水問題很多，其成因多為公共領域(公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部份之公共建設)的建設品質不良所致。

這些漏水問題牽涉到建商疏失，而該監督建商施工品質的宜蘭縣政府也難辭其咎，導致影響社區住戶權益的損失，其責任歸屬爭議常常層出不窮。

其實這些爭議若要解決，雪山村社區管理委員會扮演了很重要的角色，也就是由管理委員會主動釐清漏水原因。知道漏水原因後，再依「公寓大廈管理條例」之規定，釐清須負擔修繕與維護之責任人。

依公寓大廈管理條例第十二條之規定，建築物漏水原因如屬於「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線」 ，其修繕與維護之責任，當然由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人負責。

但是，「專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線」的漏水原因，可歸咎於單一區分所有權人或住戶所致者，其修繕費用由該單一區分所有權人或住戶完全負擔。

依公寓大廈管理條例第六條第二款之規定：「他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」

換言之，共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人有一方(通常是住家沒漏水)遲遲不出面處理，另一方(通常是住家漏水)有權要求雪山村(岳飛新村)社區管理委員會先寄發存證信函通知，然後要求雪山村(岳飛新村)社區管理委員會報請主管機關(宜蘭縣政府建設處或工務處)做行政處理。

但是透過行政程序曠日費時，最好還是請管理委員會先行居中協調。萬一協調不成，再找宜蘭市調解委員會協助調解，前提是雙方都要有誠意解決漏水問題。萬一調解不成，最後只能法律訴訟，經司法機關(宜蘭地方法院)仲裁。

    建築物漏水原因如屬於公共管線(公寓大廈管線分為垂直的公共管線與區分所有權的水平管線)，其修繕與維護之責任，由雪山村(岳飛新村)社區管理委員會負責，當然修繕費用也由雪山村(岳飛新村)社區管理委員會完全負擔。

遇上建築物漏水，首要問題便是請來專業人員，如防水廠商、建築師工會、土木技師工會或結構技師工會等負責鑑定工作，找出到底是公共管線或專有部分的管線漏水，以追究相關責任歸屬。