宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區 [監督管理委員會公共事務聯盟] 的部落格

無知被騙被欺負不是錯，但是無知卻又不請教正義小律師，被騙被欺負就是活該。

宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區是近15年屋齡的「老」公寓大廈，建築物本體的的漏水問題很多，其成因多為公共領域(公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平台及不屬於專有部份之公共建設)的建設品質不良所致。

這些漏水問題牽涉到建商疏失，而該監督建商施工品質的宜蘭縣政府也難辭其咎，導致影響社區住戶權益的損失，其責任歸屬爭議常常層出不窮。

其實這些爭議若要解決，雪山村社區管理委員會扮演了很重要的角色，也就是由管理委員會主動釐清漏水原因。知道漏水原因後，再依「公寓大廈管理條例」之規定，釐清須負擔修繕與維護之責任人。

依公寓大廈管理條例第十條之規定，建築物漏水原因如屬於「專有部分或約定專有部分」，其修繕與維護之責任，當然由該使用人負責。反之，建築物漏水原因若屬於「共用部分或約定共用部分」，則修繕與維護之責任，當然「由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」

宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區住戶規約訂立於民國95年11月25日，第一次修訂於民國96年11月24日，第二次修訂於民國98年11月11日，第三次修訂於民國100年1月15日。住戶規約第二條中都有明定「樓頂平台為共用部分，應提供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專有部分。」

換言之，樓頂平台漏水原因屬於共用部分，則修繕與維護之責任，當然由全體區分所有權人共同分擔，也就是共用部分之修繕、維護的責任是由全體區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立的管理委員會要負責的的。而共用部分之修繕、管理、維護所產生的相關費用就是由公共基金支付。

但是樓頂平台漏水原因可歸咎於單一區分所有權人或住戶所致者，其修繕費用由該單一區分所有權人或住戶完全負擔。

舉例：陳筱玲(新式身分證範本虛擬姓名)住在宜蘭市雪山村(岳飛新村)社區A棟公寓大廈的最高樓層(頂樓)14樓，是區分所有權人或住戶，因室內裝潢(變更原始建築設計，施工不當)造成頂樓平台漏水，其修繕費用由陳筱玲單一區分所有權人或住戶完全負擔。